近日，五华区人民法院立案庭收到了两面锦旗。这两面锦旗的背后，是法院以点带面，梳理类案、实质性化解批量物业矛盾，解决民生诉求的法治担当。

“老龄化”小区物业纠纷多

法院多方调解化矛盾

五华区某物业公司管理着近3000户的小区，十多年来，随着小区设施逐步老化，物业费收缴率越来越低，物业公司能投入到设施维护、更新的资金捉襟见肘。如此恶性循环导致物业公司与业主之间的矛盾日渐激化，直至最后，该物业公司将未缴纳物业费的业主起诉至五华法院。

考虑到物业服务纠纷案件标的小，但涉及群体范围广的特点，在立案阶段，五华法院工作人员即联系双方当事人了解情况，开展前期调解工作。负责调解的调解员第一时间积极主动联系双方当事人。立案庭法官审查案件材料，与调解员沟通后认为，该批次案件有共同的争议焦点，即物业公司认为业主已享受了其提供的物业服务，应当交纳物业服务费。而涉案业主则认为物业服务质量不达标，小区在停车场管理、安保、卫生、水电、电梯维护等方面均存在问题，但物业工作人员对业主的合理诉求置之不理，敷衍了事，故业主们选择以拒交物业费的方式表达不满。

在法官的指导下，调解员听取双方意见后，结合案件事实、证据、法律规定对双方当事人进行普法，对其中的一个典型案件进行了预判决。在多方面的沟通与协调后，大部分业主同意交纳物业费，物业公司撤诉。“物业费收缴率达到公司成立以来最高比例，有了充足的资金，我公司已经安排电梯维保企业对全小区70余部电梯做全面的保养、维护。2023年，通过诉前调解，我公司诉讼量减少了200余件，我们将通过提供最优质的物业服务，争取让所有业主自愿交纳物业费。”物业公司负责人说。

“金丝雀”及时预警

类案矛盾化解在“未诉”状态

承办法官介绍，该系列案件并非个案，五华区作为居住密集型老城区，物业纠纷频发，这类纠纷呈现出房屋产权类型多样、批量案件量大、矛盾易激化、调解难度大等问题，审理中存在法律关系复杂、业主举证难，物业服务标准、双方利益平衡难以把握等特点。

为了更好地解决此类纠纷，五华法院专门针对物业纠纷打造了一支由一名指导法官、3名经验丰富的专职人民调解员组成的物业纠纷调解队伍，针对已诉至法院或尚未诉至法院但很可能形成诉讼的物业纠纷，通过现场调解、线上调解等多种形式开展调解工作。

其次，五华法院创设“金丝雀”预警机制，对于物业等社区群体性纠纷，在当事人未诉至法院时就通过社区调解员提前了解情况，并深入社区进行现场调解。

此外，五华法院还选派法官以及多名经验丰富的调解员进社区开展“送法进社区”“带法入企”“一站式多元解纷进社区”等普法活动，通过以案释法等方式，为当事人答疑解惑、释法明理，引导业主、业主委员会和物业公司增强诚信意识、契约意识和法律意识，积极解决问题，让物业纠纷案件化解在“未诉”状态，推动诉源前置取得良好法律效果和社会效果。