锦旗虽轻，情谊浓浓。2024年1月，五华法院立案庭收到了当事人送的两面锦旗，这两面锦旗凝聚着当事人真挚的情感，彰显了法官的担当与守护，更是诉前调解高效率、低成本以及回应诉讼群众多样司法需求的生动体现。

某物业公司管理着近3000户的小区，十多年来随着小区设施逐步老化，物业费收缴率越来越低，企业能投入到设施维护、更新的资金捉襟见肘。物业公司与业主的矛盾日渐激化。最后某物业公司将未缴物业费的业主诉至法院。

考虑到物业服务纠纷案件标的小但涉及群体范围广的特点，负责调解的调解员第一时间积极主动联系双方当事人。立案庭法官通过审查案件材料，在与调解员沟通后认为该批次案件存在着共同的争议焦点，即物业公司认为业主已享受了其提供的物业服务，应当交纳物业服务费。涉案业主认为物业服务质量不达标，停车场管理、安保卫生、停水停电、电梯维护等存在问题。物业工作人员对业主的合理诉求置之不理，敷衍了事，所以业主们选择以拒交物业费的方式表达对物业的不满。 

案件的调解员认真倾听双方意见后，结合案件事实、证据、法律规定对双方当事人进行了讲解、普法，同时针对其中一个典型案件进行了预判决。在做了多方面的沟通与协调后，大部分业主主动交了物业费，物业公司撤诉。

“物业公司达到了企业成立以来最高的物业费收缴率，有了充足的资金，我公司已经安排电梯维保企业对全小区70余部电梯做全面的保养、维护。2023年通过诉前调解我公司诉讼量减少了200余件，而在诉前调解给我们公司创造的新起点下，我们将通过提供最优质的物业服务，把诉前调解数量也降低，争取让所有业主自愿缴纳物业费。”物业公司的领导说到。

五华区作为居住密集型老城区，物业类纠纷频发，这类纠纷呈现出房屋产权类型多样、批量案件量大、矛盾易激化、调解难度大等特点。这类案件的审理存在法律关系复杂、业主举证难、物业服务标准、双方利益平衡难以把握等诸多难点。

针对这些难点

五华法院这样做

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首先，五华法院专门针对物业纠纷打造了一支由一名指导法官，三名经验丰富的专职人民调解员组成的物业纠纷调解队伍，针对已诉至法院或尚未诉至法院但很可能形成诉讼的物业纠纷，通过现场调解、线上调解等多种形式开展调解工作。

其次，五华法院创设“金丝雀”预警机制，对于物业等社区群体性纠纷，在当事人未诉至法院时就通过社区调解员提前了解情况，并深入社区进行现场调解。

同时，选派法官以及多名物业纠纷调解经验丰富的调解员进社区开展“送法进社区”“带法入企”“一站式多元解纷进社区”，通过《民法典》宣传、以案释法等方式，积极为当事人答疑解惑、释法明理，引导业主、业主委员会和物业公司提高诚信意识、契约意识和法律意识，了解需求，解决问题，让物业案件化解在“未诉”状态，有效推动诉源前置取得良好法律效果和社会效果。