买房是人生的头等大事,攒了半辈子的积蓄买了一套二手房,签了合同付了款,却因房屋没有产权证而无法办理过户手续。这时,房屋到底归谁所有?
基本案情
2017年,何某某将自己名下所有的一套房屋出售给毕某,双方签订了《房屋买卖合同》,毕某支付了全部房款,但在房屋过户前,该套房屋就被列入拆迁范围而无法办理过户手续。后何某某因病死亡,涉案房屋经拆迁置换安置房一套,由何某某女儿李某某继承。
后毕某将李某某诉至安宁法院,请求法院判决将调换的安置房归其所有,并要求李某某协助办理安置房的产权变更手续。
经法院审理查明,李某某系何某某唯一的法定继承人,因其在继承安置房后并未办理继承登记,未能取得不动产权证书,不能进行房屋所有权变更。最终法院驳回毕某的诉讼请求。
法官说法
首先,毕某与何某某签订的《房屋买卖合同》在履行过程中,因何某某去世,李某某作为其唯一的法定继承人未放弃对遗产的继承,应当继续履行被继承人何某某生前的债务,该债务并非专指金钱债务,当然包括合同项下的义务,故李某某应继续履行《房屋买卖合同》中何某某应承担的义务,即协助毕某办理过户手续的义务。
其次,根据我国《民法典》的相关规定,因继承取得物权的,自继承开始时发生效力。故李某某在何某某死亡时即取得安置房的所有权,但对取得所有权的安置房行使变更、转让等处分权能,须遵循《民法典》物权编关于物权变动原则的规定,即应先完成继承登记并取得不动产权属证书,才能对安置房进行过户。
最后,毕某与何某某订立了合法有效的房屋买卖合同,且毕某支付了全部价款,但只有依法办理了房屋所有权转让登记后,才发生房屋所有权变动的法律后果;未经移转登记,不能发生房屋所有权的变动。
综上所述,李某某应当先完成继承登记并取得不动产权属证书后,才能协助毕某办理过户手续,自转移登记记载于不动产登记簿时发生物权变动效力,毕某才取得安置房的所有权。故毕某请求法院直接判令安置房归其所有,并要求李某某协助办理安置房的产权变更手续的诉讼请求,不符合法律规定,应予驳回。
法条链接
《中华人民共和国民法典》第二百零八条:“不动产物权的设立、变更、转让和消灭,应当依照法律规定登记。动产物权的设立和转让,应当依照法律规定交付”。
第二百零九条:“不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力;未经登记,不发生效力,但是法律另有规定的除外”。
法官寄语
二手房屋买卖是老百姓生活中较为常见的民事活动,因为房屋属于不动产,只有办理了过户,买方才算是房子真正的“新主人”。如果仅仅是签了合同、付了款,尚未办理过户手续的,那买卖双方只是基于合同产生了债权,并未发生物权变动的法律效果。