将购房定金和部分购房款支付给房主后，房主不仅不将购房款用于偿还银行贷款以解除抵押，还玩起了人间蒸发。而这一切买房者却蒙在鼓里，还装修起了房子，正准备搬新家时，银行的催债公告却贴到了新房的大门上……

案情：交了购房款 房主却没还给银行

2015年12月17日，原告杨某与被告张某通过安宁升发房地产经纪有限公司的居间活动签订了《房屋买卖居间合同》。

合同约定，被告将位于昆钢一小区的一套房屋出售给原告杨某，该房屋有抵押，抵押权人为第三人中国建设银行股份有限公司昆明安宁支行（以下简称“建行安宁支行”），该房屋成交总价为24万元。合同中还约定，被告张某须在2016年1月10日将房屋交付给杨某，2016年9月1日之前办理产权过户登记手续。

合同签订当日，杨某向张某支付5万元的买房定金，根据《房屋买卖居间合同》第六条之约定，原告于2016年1月11日再次向被告支付13万元购房款用于对涉案房屋的解押赎证，张某承诺于2016年2月10日前还清该房银行贷款未还清余额，解押涉案房屋。

自认为房屋买卖已经顺利完成的杨某花了7万多元对房屋进行装修，之后，他搬进了这套房子居住。

眼看着双方约定的办理产权过户登记手续期限届满，杨某多次要求张某将房屋过户到自己名下，但张某以各种理由拖延履行，直到建行安宁支行在自家大门上张贴了催款通知书，杨某才得知张某并未将自己支付的18万元购房款用于银行解押。

庭审：购房者代偿以解除抵押

杨某认为，张某的行为己经构成违约，应根据《房屋买卖居间合同》第九条第1项承担违约责任，将张某告到了安宁市人民法院。

法庭上，作为被告的张某下落不明，并未出席。第三人建行安宁支行认为，银行对原、被告间的房屋买卖并不知情，也从未同意被告将抵押物出售，而原告一直知道该房有抵押，就应该清楚没有抵押权人的同意抵押物是不能出售的，就此看来原告并非不知情的善意第三人，原、被告双方的买卖合同可能无效。同时，银行与被告签订的《个人住房（商业用房）借款合同》明确约定抵押物的担保范围，原告若要求银行配合解除抵押，就必须清偿担保范围内的全部债权及费用，若原告只清偿被告所欠贷款，则银行无法配合原告解除抵押，银行将依法对抵押物行使抵押权。银行与被告之间的涉案抵押权成立在先，形成诉讼在先，判决在先，银行主张行使对抵押物行使抵押权无法律障碍。若原告愿意替被告代偿本金、利息、罚息等，银行愿意配合原告对该抵押物进行解除抵押。

经过法院的审理，判决由原告杨某代为被告张某偿还给第三人建行安宁支行贷款本金11万余元及利息及律师费、诉讼费等，第三人建行安宁支行在原告杨某履行完还贷义务后办理房屋的抵押权注销登记手续，由被告张某协助原告杨某办理房屋的过户手续；原告杨某代为被告张某偿还给建行昆明安宁支行付清上述款项后，超过6万元部分应由被告张某支付给原告杨某，并赔付违约金48000元。

法官释法：想解除抵押权 可以这么办

本案的承办法官章亚洲表示，原、被告双方签订了《房屋买卖居间合同》对违约责任等作了约定。根据《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款规定：“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。”，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第六十七条规定：“抵押权存续期间，抵押人转让抵押物未通知抵押权人或者告知受让人的，如果抵押物已经登记的，抵押权人仍可以行使抵押权；取得抵押物所有权的受让人，可以代替债务人清偿其全部债务，使抵押权消灭。受让人清偿债务后可以向抵押人追偿。如果抵押物未经登记的，抵押权不得对抗受让人，因此给抵押权人造成损失的，由抵押人承担赔偿责任。”该案中，被告与第三人签订了《昆明市个人住房公积金借款合同》，该合同约定被告向第三人借款148000元用于购买房屋，并自愿用上述房屋向第三人设定抵押。在此之后，被告与原告签订了《房屋居间买卖合同》，约定被告将本案诉争房屋以24万元的价格出售给被告，被告先后向原告支付了购房定金和购房款共计18万元。双方的行为均表明双方买卖争议房屋的合意，故可认定该房屋买卖合同合法有效。庭审中，原告表示愿意代替被告偿还欠第三人的抵押贷款，但第三人表示原告替被告清偿担保范围内的全部债务及费用后，才愿意配合原告解除抵押权。对此，因被告未按时向第三人偿还贷款，第三人于2019年1月向法院起诉，法院缺席判决确认了被告应履行的义务，故原告应根据被告与第三人签订的《昆明市个人住房公积金借款合同》的相关约定替被告向第三人清偿全部债务后才可消灭抵押权。对于违约金48000元，因被告未按约还贷赎证，已构成违约，应承担违约责任。

裁判要旨

抵押物的受让人即便尚未取得所有权，也能基于买卖合同行使涤除权、代为清偿抵押人所欠债务，以解除抵押权，实现买卖合同的交易目的。

评选理由

抵押物的自由流转与抵押权权利实现之间保持平衡是物权法律制度的重要内容。本案例依据物权法、担保法司法解释的规定，对抵押物转让后受让人行使涤除权的裁判规则进行了有益探讨；同时，本案例对如何平衡抵押物受让人与抵押权人、抵押人之间的利益，达到好的法律效果和社会效果也有一定借鉴意义。