对打工人而言，租房是标配

收入好一点的就租个好房子

收入差一点的，租房条件也随着降低

城中村或者城郊村里的房子

这些地方房租相对便宜

但很多时候随时可能面临被拆

租住房还好，如果租厂房被拆问题就大了

吴先生就遇到这种情况

案例回顾

吴某某于2018年4月1日起租用王某某在官渡区一地块的厂房使用，双方签订了《租赁合同》，约定租赁期为2018年4月1日起至2021年4月1日止，租金一年一付，每年租金21万元；租房时，双方还特别约定，若遇政府征收或开发商征用土地，王某某应提前6个月通知王某某，并按实际租赁期限退还己交未使用的租金。

第一年合同期满后，吴某某依照合同约定提前一个月将2019年4月1日至2020年4月1日的租金21万元转给了王某某，王某某当日出具了收到房租21万元的收据。到了2019年5月2日，王某某的厂房被认定为是违章建筑被政府通知拆除，吴某某知道这个消息后就重新找地方于5月19日搬离了这片厂房，之后这片厂房就被拆除了。

但是当吴某某向王某某索要多支付的租金时，王某某却拒不退还，吴某某于是起诉至官渡区人民法院，要求王某某退赔多余租金和自己的损失。

一审审理时，王某某称，吴某某在2019年3月15日支付的21万元是第一个合同期的租金，并不是吴某某所说提前支付下一个合同期的费用，所以吴某某至今还拖欠八个月的房租未支付。

一审法院判决

官渡法院认为，本案纠纷的发生，是因王某某出租的厂房系违章建筑被拆除，双方租赁合同无法履行而造成的，王某某不愿意退还租金，未按合同的特别约定履行租金清退义务，构成违约，应承担违约责任。而王某某的主张与本案各项证据印证的事实相悖，不予支持，因此判令被告王某某退还原告吴某某租金192500元，并支付租金192500元自2019年5月20日起至清偿之日止按同期中国人民银行贷款利率计的资金占用费。

一审结束后

吴某某向昆明市中级人民法院提出上诉

吴某某上诉理由如下

王某某认为一审法院对吴某某实际交付了2年租金的事实认定错误，就算退赔，吴某某搬离后自己清理其留下的垃圾产生了5万元垃圾清运费，还有其拖欠的3万元电费还应当一并扣减。此外，吴某某起诉时并未主张资金占用费按同期银行贷款利率计算，一审法院按同期中国人民银行贷款利率计算资金占用费，违反不告不理的原则。

王某某建盖的厂房被明确认定为是

违章建筑且被实际拆除

那么

以此为基础签订的租赁合同

法律效力是否受到影响

昆明中院在判决中明确指出，无效！

二审法院判决

昆明中院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》有规定：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，王某某的厂房系违章建筑、无规划准建手续，依据前述司法解释的规定，双方所签《租赁合同》应为无效，一审对合同效力认定有误，依法予以纠正。

既然合同无效，那损失赔偿问题就得重新考量。昆明中院认为，法律规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。

根据这一规定，王某某和吴某某应当互相退还租金和厂房。可实际上，王某某的厂房被拆，吴某某已没有退还可能，但王某某实际获得了租金收益，而吴某某也实际使用了王某某的厂房并生产经营从中获益，双方都对第一个租赁期已经履行的权力义务不持异议，因此已经履行的不予退还，第二个合同期未履行完毕，且已经无继续履行的可能，因此第二个合同期的租金退赔标准参照第一个合同期来执行。因此，昆明中院判决王某某向吴某某返还已预付但未实际使用厂房期间（自2019年5月20日起至2020年3月31日止）的相应款项182384元（210000元÷365日×317天=182384元）。

资金占用费应以182384为本金计算。而利息的计算方式，因2019年8月20日起，中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布贷款市场报价利率（LPR），故利息的计算分两个阶段，2019年5月20日起至2019年8月19日期间按中国人民银行同期贷款基准利率计算；2019年8月20日起至款项付清之日按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）计算。

至于王某某主张的垃圾清运费的损失、电费等，因无证据证明，故不予支持。法院还提及 ，因吴某某明知该厂房是违章建筑却仍然签订租赁合同，对合同无效负有过错，因此应当承担相应的责任，故对其主张的其他费用损失也不予支持。

最终，昆明中院判决，由王某某退还吴某某款项182384元，并支付以182384元为本金，自2019年5月20日起至2019年8月19日止按中国人民银行同期贷款基准利率计算；自2019年8月20日起至款项付清之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）计算的资金占用费。

这个案例告诉我们

便宜好占，但要有方

明知房子是违建还要租赁

一旦出了问题

当初占的便宜可能就要加倍“吐”出来

贪了便宜惹一堆麻烦

这样的便宜你还占吗？

本案判决已生效