地产行业有句俗话“金九银十”

十月份历来是房屋交易的旺季

在城市里

商品房买卖有非常完善的交易体系

买卖双方对其中的关键一般都知道一二

但是在农村

房屋交易伴随着村集体土地的使用权

你又知道多少？

案例回顾

张某才是嵩明某社区甲村小组的人，他有闲置的三间土木结构的老房屋及烤房场院，2008年，同社区乙村小组的张某强托人来协商，想要购买张某才家的闲置老房和场院，经过与中间人的再三协商，最后双方以84160元的价格成交，张某强搬入场院居住。

到了2019年，张某才却向嵩明县人民法院提起诉讼，称当时在房屋转让协议签订的时候，双方都对法律不甚了解，也没有向专业的法律服务机构咨询过农村房屋和土地使用权转让的规定，盲目签订的协议。现在才知道自己把在法律上无权处理的土地转让给了张某强，造成村小组集体土地流失，因此请求法院确认双方签订的房屋转让协议无效，并让张某强返还房屋以及场院。

庭审时，张某强向法院分辨称，张某才起诉他是事出有因。张某强说，他和张某才是同一个社区的居民，1994年，张某才向政府申请审批得到建房面积108平方米，场院面积54平方米，合计审批得到162平方米的土地，之后张某才建盖了三间土木瓦楼房，另建了一座小烤烟房，其余面积打成水泥场院。2008年，他和张某才在双方村小组组长的见证下，签订了《房屋转让协议》，双方是在平等、自愿的基础上达成的买卖协议。签订完协议之后，张某才向他提出借用他在村里大路边的0.09亩水田用来堆放农家肥，他便借给张某才使用，没想到几年后张某才在上面盖了简易房子还拒不归还土地。2019年2月，他向嵩明县法院起诉，最终在法院的调解下，张某才归还了土地，但双方就此结下嫌隙，所以张某才在房屋已经转让成交十一年后又提起这桩诉讼。

不管双方之前的前仇旧怨如何

法院关注的是诉讼中的法律关系

那么按照法律

是否如张某才说的那样

张某强应该返还房屋

这个转让协议到底是否有效？

法院判决

嵩明县法院认为，根据法律规定，农村宅基地属于农民集体所共有，由村集体经济组织经营、管理，只有本集体经济组织成员才可以申请使用。张某才和张某强虽属于同一社区，但是分属不同的村小组，因此本案的争议焦点在于如何理解同村不同小组是否属于同一集体经济组织。解决了这个问题，其余的争议便迎刃而解。

经过法院审理确认，张某才和张某强签订了《房屋转让协议》，约定：原告张某才将自建的三间土木结构住房、水泥地及空地一块、小烤房一座以84160元的价格转让给被告张某强，房屋转让费分两次付清。此房一经转让，以后无论房屋价格升或降，双方不得以任何理由变动此协议。协议签订后，张某强按约支付了购房款，张某才也将建设用地临时使用证、建房时收取的建房超占面积的费用、土地使用费等凭据交付给了张某强。

法院还查明，案涉房屋所在土地所有者为张某才所在的甲村小组，土地性质为集体所有。房屋转让后，张某强未将户口迁入到甲村小组，但他在乙村小组也没有其他的宅基地，《房屋转让协议》上有两个村小组的组长签字作证。

嵩明县法院认为，宅基地属于农民集体所有，由村集体经济组织经营、管理，只有本集体经济组织成员才可以申请使用。张某强是否和张某才属于同一个集体经济组织，不仅要看张某强的户籍归属，还要考虑其生存保障、就业渠道是否依赖于集体土地，需要考虑其与集体经济组织生活的基础是否在该村，是否承担了该村相应的村民义务。从这个角度看，原告张某才系该社区甲村小组村民，被告张某强系同一社区乙村小组的村民，张某强的户口登记为农业户口，职业属于粮农，其实际居住并生活在该社区，生活来源和收入主要依靠集体土地，故本案中的原、被告双方应属于同一集体经济组织。

我国法律、法规并不禁止同一集体经济组织内宅基地流转，且根据双方签订的协议和各项证据，该协议内容未违反法律强制性、禁止性规定，属双方的真实意思表示，且张某强实际入住后宅基地的使用用途并未改变，合同目的对交易双方已经实现。

且原、被告达成《房屋转让协议》距今已经十一年之久，双方签订协议时也有两个村小组组长作为证明人签字，考虑农村的善良风俗和约定俗成，该买卖行为对外起到了公示的作用和效果，被告张某强基于本案买卖房屋的事实形成了稳定的居住环境，现无其他宅基地，法院判决在倡导对农村宅基地依法、依规使用和处分的同时，也应当充分考虑历史形成、现有状态、一般公众认知，以保障原有交易对于目前秩序的稳定。

综上，嵩明县法院判决驳回原告张某才的诉讼请求。

在农村，房屋买卖必然涉及到宅基地使用权的转让，农村集体土地是最基本的农业生产、生活资料，妥善处理农村房屋买卖纠纷对保障农民合法权益、促进农业健康发展具有非常重要的意义。

司法裁判要遵守法律、法规的和国家政策的规定，但也要充分考虑在基层乡土化社会中维持普遍认识的价值观，避免法律的强力侵入导致既有的民间规范受到剧烈的冲击。应尊重历史、立足长远，充分考虑历史成因，兼顾现有房屋的实际情况，考虑“居者有其屋”这一基本的生存状态，认真权衡当事人、集体、社会各方的利益，保证农村交易秩序的稳定。

本案判决已生效